Para analizar las distintas clases de suelo, hay que partir de una idea esencial, y es que el derecho de la propiedad del suelo está limitado a lo que establezca la legislación de suelo y urbanismo, así como el planeamiento urbanístico. Además, el artículo 3 del TRLS 08[1] establece la regla general de que la ordenación urbanística y territorial no da derecho a indemnización.
Los instrumentos más importantes de definición del régimen urbanístico de la propiedad del suelo con que cuenta tanto la legislación urbanística como el planeamiento, son la calificación y clasificación.
Por clasificación se puede entender la división del suelo en clases diferentes: suelo urbano, urbanizable y no urbanizable. Por calificación se entiende una subdivisión en zonas de un uso (por ejemplo residencial R) y tipología edificatoria determinada (por ejemplo unifamiliar adosada UA).
No existe redistribución de beneficios y cargas entre propietarios de diferentes clases de suelo ni mecanismo alguno para corregir las posibles desigualdades de trato por el planeamiento, pero si en las distintas calificaciones de suelo como son las áreas de reparto y aprovechamiento medio.
Las clases de suelo son las siguientes: suelo urbano (consolidado y no consolidado), suelo urbanizable (sectorizado, no sectorizado y ordenado) y suelo no urbanizable.[2]
El suelo urbano, según el artículo 45.1 de la LOUA, es aquel que el plan general adscriba a esta clase de suelo por encontrarse, entre otras circunstancias, con que cuente con los servicios de acceso rodado, abastecimiento de agua, evacuación de aguas y suministro de energía eléctrica. Dentro de esta clase de suelo, existen dos categorías según la consolidación de la urbanización, y son el suelo urbano consolidado y no consolidado. El suelo no urbanizable es aquel en el que no está previsto su desarrollo urbanístico y el suelo urbanizable es aquel idóneo para absorber el crecimiento previsible. Dentro del suelo urbanizable, cabe distinguir distintas categorías según la inmediatez con la que el planificador desee incorporarlo al proceso urbanizador, distinguiendo entre suelo urbanizable ordenado, sectorizado y no sectorizado.
SUELO URBANO
El suelo urbano es aquel en el que existe un desarrollo urbano y se encuentra por tanto en la malla urbana de la ciudad.
Artículo 45.1 LOUA establece que se considera suelo urbano aquel que el plan general adscriba a esta clase de suelo por encontrarse en las siguientes circunstancias:
• Formar parte de un núcleo de población existente o ser susceptible de incorporarse en él en ejecución del Plan, y estar dotados, como mínimo, de los servicios urbanísticos de acceso rodado por vía urbana, abastecimiento de agua, saneamiento y suministro de energía eléctrica en baja tensión.
• Estar ya consolidados al menos en las dos terceras partes del espacio apto para la edificación según la ordenación que el planeamiento general proponga e integrados en la malla urbana en condiciones de conectar a los servicios urbanísticos básicos reseñados en el apartado anterior.
• Haber sido transformados y urbanizados en ejecución del correspondiente instrumento de planeamiento urbanístico y de conformidad con sus determinaciones.
Respecto a las categorías del suelo urbano, según el artículo 45.2 de la LOUA son las siguientes:
• Suelo urbano consolidado
o Suelos urbanizados
Solares[3]
En la siguiente imagen aparecen dos suelos urbanos consolidados, una en la Avenida Ricardo Soriano en Marbella y otra en una urbanización de Marbella.
Suelo urbano no consolidado, carecen de urbanización consolidada por:
o Carencia de la urbanización en alguno de los servicios o dotaciones
o Precisar renovación de la urbanización
o Formar parte de áreas homogéneas de edificación a las que el planeamiento les atribuya un aprovechamiento considerablemente superior al existente, cuando su ejecución requieran el incremento o mejora de los servicios públicos y urbanización existentes
En la siguiente imagen es de un suelo urbano, pero debido a las deficiencias de la urbanización que pueden fácilmente apreciarse, se trata de un suelo urbano no consolidado.
Respecto al régimen de derechos y deberes en el suelo urbano
• Suelo urbano consolidado: derecho y deber de edificar y conservar la edificación
• Suelo urbano no consolidado (art. 55 LOUA)
o Derecho de iniciativa y promoción de su transformación
o Deberes (Art. 16 TRLS 08, básicamente)
a) Entregar de suelo para viales, hospitales, zonas verdes etc ..
b) Cesiones de suelo correspondiente al 10 % de aprovechamiento del ámbito para el Ayuntamiento (puede modificarse del 5 al 20 %)
c) Costear y ejecutar la urbanización
EL SUELO URBANIZABLE
El suelo urbanizable es el necesario para absorber el crecimiento previsible de la ciudad.
El artículo 47 de la LOUA establece tres categorías de suelo urbanizable
• Suelo urbanizable ordenado: Suelo integrado en sector para los que el plan (general o de desarrollo) establezca la ordenación detallada
• Suelo urbanizable sectorizado (antiguo suelo urbanizable programado): Terrenos más idóneos para absorber el previsible crecimiento de la ciudad. Suelo integrado en sector en los que el PGOU fijará las condiciones para su transformación mediante PPO
• Suelo urbanizable no sectorizado (antiguo suelo urbanizable no programado). Suelo no integrado en sector
Respecto a los derechos y deberes en el suelo urbanizable
• Derechos (Art. 53 y 54 LOUA): Disfrutar conforme a la naturaleza rústica del terreno y a promover la transformación del suelo
• Deberes en la promoción del suelo (Art. 16 TRLS 08 básicamente)
a) Entregar de suelo para viales, hospitales, zonas verdes etc ..
b) Cesiones de suelo correspondiente al 10 % de aprovechamiento del ámbito para el Ayuntamiento (puede modificarse del 5 al 20 %)
c) Costear y ejecutar la urbanización
SUELO NO URBANIZABLE
El suelo no urbanizable se regula en el artículo 46 LOUA y es aquel que por definición no sea apto ni necesario para el desarrollo urbano.
Las categorías de suelo no urbanizable son las siguientes:
• Suelo no urbanizable especialmente protegido, básicamente, por las siguientes causas:
o Sujeto a limitaciones de dominio público (vias pecuarias, dominio público de costas…)
o Protección por legislación sectorial (costas, medio ambiente..) o planeamiento territorial por razones paisajísticas, históricas, arqueológicas, ambientales o culturales
o Protección por el planeamiento general por valores agrícola, forestal, ganadero, por sus riquezas naturales o para la protección del litoral
• Suelo no urbaniazable común, básicamente por las siguientes causas:
o Riesgos naturales acreditados en el planeamiento sectorial
o Carácter natural, rural o soporte físico de asentamientos rurales diseminados vinculados a actividad agropecuaria
o Inadecuados para el desarrollo urbano según el PGOU
Respecto a los derechos y deberes en el suelo no urbanizable
• Deberes, básicamente, prohibición de divisiones, segregaciones o fraccionamientos de cualquier tipo en contra de lo dispuesto en la legislación agraria o forestal.
• Derechos
Suelo no urbanizable común: obras, construcciones y segregaciones permitidas por el planeamiento vinculadas a destino relacionado con fines agrícolas, forestales o ganaderos. También actuaciones de interés público, es decir, construcciones de utilidad pública e interés social que no induzcan a nuevos asentamientos (hotel rural, matadero, industrial…) y no tengan uso residencial.[4]
o Suelo no urbanizable de especial protección: Construcciones e instalaciones permitidas por el PGOU o Plan Especial que sean compatibles con la protección correspondiente. También actuaciones de interés público compatibles con la correspondiente protección.
Equivalencias de las clases de suelo con las situaciones básicas del suelo:
| Suelo en situación rural | Suelo en situación urbanizado |
| Suelo no urbanizable
Suelo urbanizable
Suelo urbano no consolidado por carecer de urbanización consolidada por falta de algunos servicios urbanísticos (luz, agua, saneamiento …) |
Suelo urbano consolidado
Suelo urbano no consolidado por carecer de urbanización consolidada por necesidad de mejora y renovación de los servicios existentes.
Suelo urbano no consolidado por tratarse de áreas de homogéneas con incremento sustancial de aprovechamiento que conlleve necesidad de mejora de los servicios existentes |
[1] El artículo 3.1 del TRLS 08 establece lo siguiente: “La ordenación territorial y la urbanística son funciones públicas no susceptibles de transacción que organizan y definen el uso del territorio y del suelo de acuerdo con el interés general, determinando las facultades y deberes del derecho de propiedad del suelo conforme al destino de éste. Esta determinación no confiere derecho a exigir indemnización, salvo en los casos expresamente establecidos en las leyes. El ejercicio de la potestad de ordenación territorial y urbanística deberá ser motivado, con expresión de los intereses generales a que sirve.”
[2] Cabe matizar que los planes que no se han adaptado a la LOUA, que son la mayoría, no distinguen subclases de suelo urbano y las subclases de suelo urbanizable son programado y no programado, que equivalen a sectorizado y no sectorizado.
[3] El artículo 148.4 de la LOUA establece que tendrán la condición de solar las parcelas de suelo urbano dotadas de los servicios y características que determine la ordenación urbanística, y como mínimo los siguientes: a) Acceso rodado por vía urbana pavimentada; b) Suministro de agua potable y energía eléctrica con caudal y potencia suficiente para la edificación, construcción e instalación prevista; c) Evacuación de aguas residuales a la red pública; d) Que tengan señaladas alineaciones y rasantes, si existiera planeamiento.
[4] El articulo 42 de la LOUA define las actuaciones de interés público de la siguiente forma: “Son actuaciones de interés público en terrenos que tengan el régimen del suelo no urbanizable las actividades de intervención singular, de promoción pública o privada, con incidencia en la ordenación urbanística, en las que concurran los requisitos de utilidad pública o interés social, así como la procedencia o necesidad de implantación en suelos que tengan este régimen jurídico. Dicha actuación habrá de ser compatible con el régimen de la correspondiente categoría de este suelo y no inducir a la formación de nuevos asentamientos. Dichas actividades pueden tener por objeto la realización de edificaciones, construcciones, obras e instalaciones, para la implantación en este suelo de infraestructuras, servicios, dotaciones o equipamientos, así como para usos industriales, terciarios, turísticos u otros análogos, pero en ningún caso usos residenciales.”