Las situaciones del suelo, tienen su origen en la actual Ley de Suelo que entró en vigor el 1 de julio de 2007, que para alterar el régimen de valoraciones existente hasta el momento, establece a efectos de valoración del suelo dos situaciones básicas: el suelo en situación rural y el suelo en situación urbanizado. El objetivo fundamental de esta Ley es no otorgar en una expropiación al valor del suelo urbanizable expectativas generadas por dicha clasificación por el planeamiento. Para ello, la Ley de suelo valora la situación real del suelo, es decir, “su realidad fáctica” (campo o ciudad). Sin embargo, la consecuencia es que la valoración a efectos expropiatorios de un suelo urbanizable siempre será muy inferior a su valor de mercado.
Las situaciones del suelo, tienen su origen en la actual Ley de Suelo que entró en vigor el 1 de julio de 2007, que para alterar el régimen de valoraciones existente hasta el momento, establece a efectos de valoración del suelo dos situaciones básicas: el suelo en situación rural y el suelo en situación urbanizado. El objetivo fundamental de esta Ley es no otorgar en una expropiación al valor del suelo urbanizable expectativas generadas por dicha clasificación por el planeamiento. Para ello, la Ley de suelo valora la situación real del suelo, es decir, “su realidad fáctica” (campo o ciudad). Sin embargo, la consecuencia es que la valoración a efectos expropiatorios de un suelo urbanizable siempre será muy inferior a su valor de mercado.
Respecto al suelo en situación rural, se integra por los terrenos que, según el planeamiento urbanístico o en aplicación directa de la legislación urbanística, tengan las siguientes clasificaciones y estén en las situaciones que a continuación se describen:
A1) no urbanizable o rústico
A2) urbanizable, en todas sus categorías: hasta que esté concluida la urbanización.
A3) urbano, cuando no pueda considerarse en situación de urbanizado
Respecto al suelo en situación de urbanizado, se encuentra el integrado de forma legal y efectiva en la red de dotaciones y servicios propios de los núcleos de población.
Respecto a la valoración de un suelo en situación rural, se llevará a cabo aplicando el método de capitalización de rentas agrarias. Así, el artículo 23 del TRLS 08 que regula la valoración en el suelo rural, establece que “los terrenos se tasarán mediante la capitalización de la renta anual real o potencial, la que sea superior, de la explotación según el estado en el que deba entenderse referida la valoración”. Cuando el suelo en situación rural se encuentre clasificado como suelo urbanizable, según la fase de ejecución en la que se encuentre se establecerá la indemnización correspondiente.
Respecto a la valoración de suelo en situación de urbanizado el artículo 24 TRLS 08 distingue la valoración del suelo urbanizado dos supuestos:
a) Suelo que no está edificado, o en que la edificación existente o en curso de ejecución es ilegal o se encuentra en situación de ruina física
Se aplicará el método residual, aplicando el uso y edificabilidad atribuidos a la parcela por la ordenación urbanística o la edificabilidad media y el uso mayoritario de su entorno
b) Suelo edificado o en curso de edificación.
El valor de tasación será el superior de los siguientes:
• El determinado por la tasación conjunta del suelo y de la edificación existente que se ajuste a la legalidad, por el método de comparación
• El determinado por el método residual aplicado exclusivamente al suelo, sin consideración de la edificación existente o la construcción ya realizada.
En relación al suelo urbanizable, la Ley de Suelo, pretendía que se aplicase a los tres años desde su entrada en vigor, es decir, a 30 de julio de 2010. Así, en su Disposición Transitoria Tercera de la Ley establece que los terrenos que, a la entrada en vigor de esta Ley, estén clasificados como urbanizables se valorarán conforme a las reglas establecidas en la Ley 6/1998, e 13 de abril, sobre Régimen de Suelo y Valoraciones, siempre y cuando en el momento a que debe entenderse referida la valoración no hayan vencido los plazos para la ejecución del planeamiento o, si han vencido, sea por causa imputable a la Administración o a terceros. En caso de no existir previsión expresa sobre plazos de ejecución en el planeamiento ni en la legislación de ordenación territorial y urbanística, se aplicará el de tres años contados desde la entrada en vigor de esta Ley. Este plazo ha sido prorrogado hasta el 31 de diciembre de 2011 por el Real Decreto Ley, 6/2010.