El abogado urbanista y autor de la Ley del Suelo de 1992, ha señalado durante su intervención en el XXI Programa de Especialista en Urbanismo para Madrid que la normativa autonómica estipula que “siempre debe quedar algo de edificabilidad en la parcela de origen” pero “tampoco se especifica un porcentaje mínimo”
Madrid, 20 de marzo de 2026.- El abogado urbanista José Manuel Merelo ha considerado que la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid es “confusa” a la hora de regular las transferencias de aprovechamiento. El que también es autor de la Ley (estatal) de Suelo de 1992 ha señalado durante su intervención en el XXI Programa de Especialista en Urbanismo para Madrid que la normativa autonómica estipula que “siempre debe quedar algo de edificabilidad en la parcela de origen” pero “tampoco se especifica un porcentaje mínimo”.
Merelo se ha pronunciado así durante su ponencia titulada Clases y situaciones básicas de suelo. En el momento de ahondar en los Derechos y Deberes de los Propietarios, con respecto a la normativa madrileña, ha llamado a atención sobre la forma “confusa en que la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid ha regulado las transferencias de aprovechamiento” porque “lo que se transfiere es aprovechamiento real y por eso se ve obligado a decir al final ‘sin necesidad de alterar el planeamiento urbanístico aplicado’”. El experto en la materia ha considerado que es “un mecanismo que permite que se transfiera de manera real parte de la edificabilidad a una parcela, siempre que se respeten los parámetros urbanísticos de la ordenanza zonal de destino, salvo la edificabilidad, obviamente”. Ha añadido en este sentido “otra peculiaridad” y es que ”siempre debe quedar algo de edificabilidad en la parcela de origen” lo que Merelo identifica con que “no quede una parcela dotacional pública sin aprovechamiento, porque quedaría un solar que no tendría mucho sentido”, pero “tampoco se especifica un porcentaje mínimo”
Siguiendo con los Derechos y Deberes de los Propietarios, en lo que se refiere a la ley estatal, Merelo ha destacado los correspondientes al suelo rural transformable o urbanizable porque tiene varios “que son de suma importancia” como el derecho de consulta, que “tiene mucha relevancia” por cuanto “permite saber las previsiones de los planes, así como las obras de conexión y refuerzo necesarias para la transformación.
Respecto a los deberes, sobre el de conservación, Merelo ha llamado la atención sobre el límite del mismo porque está establecido por la ley, en concreto, “por la mitad del valor actual de construcción de un inmueble de nueva planta equivalente al original, tanto en cuanto a características constructivas como en cuanto a superficie útil”, o sea, “la mitad del valor de una construcción a nuevo”. Ahora bien, ha añadido el ponente que el valor puede subir hasta el 75% “del coste de reposición si se ha llegado a una situación de deterioro como consecuencia del incumplimiento de una orden de ejecución”. Y sobre el deber de ceder suelo lucrativo a la administración, el abogado urbanista ha considerado “apropiado” que “si el porcentaje de aprovechamiento que corresponde al ayuntamiento se puede materializar con suelo destinado a bienes públicos, que no se monetice, sino que se ceda al ayuntamiento las parcelas correspondientes para desarrollar las viviendas de protección pública previstas en el planeamiento”.
También ha ahondado el ponente en las clases de suelo. Sobre el suelo rural transformable, atendiendo a la legislación española, ha considerado que “aunque sigue en esa situación hasta que no culmina la urbanización, no quiere decir evidentemente que el valor sea el mismo a lo largo de todo el proceso” y así, por ejemplo, “cuando esté al final y el coeficiente sea del 0,99, prácticamente ya tendría un valor de suelo urbanizado”. Y para que sea considerado como urbanizado “no parece que sea exigible el requisito formal de la recepción de las obras”, porque “si un suelo ya está urbanizado porque se han llevado a cabo todas las obras, aunque no se hubiera producido la recepción formal, es evidente que a efectos de valoración se tendría que considerar como urbanizado y ningún tribunal negaría esa valoración por el simple hecho de no tener el requisito formal de la recepción”.
Conforme a la ley madrileña, ha destacado que “lo realmente importante” en los suelos urbanizables “es la categorización, que los diferencia entre los sectorizados y los no sectorizados” algo que deriva en “lo que puede ser un problema” porque la legislación estatal limita el suelo transformable “al estrictamente necesario para satisfacer las necesidades residenciales” mientras que la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid “establece como criterio residual el de urbanizable”. Y ha añadido que “esto se complica todavía más porque el suelo urbanizable solo es el protegido, no hay una especie de suelo urbanizable común”.
Finalmente se ha detenido sobre todo en la consideración que la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid hace del suelo urbano destacando que “lo que interesa es que se distinguen dos categorías: consolidado y no consolidado, algo que ha tenido mucha importancia porque se llevó a los tribunales la cuestión de si era posible que un suelo consolidado se pudiera degradar a la condición de no consolidado y aquí ha habido jurisprudencia para todos los gustos” mientras que “ahora rigen las actuaciones de transformación urbanística y ya no es como antes”.