El urbanismo que hoy se hace en España ya no se juega en los grandes sectores de nueva urbanización, sino en la ciudad construida. Esa fue la tesis con la que el arquitecto y abogado urbanista Gerardo Roger Fernández abrió su sesión en el Programa de Experto en Urbanismo del Instituto Español de Estudios de Urbanismo. Durante una hora repasó las cinco herramientas que, a su juicio, cualquier profesional debe dominar para operar en suelo urbano; en la media hora final defendió que la crisis de la vivienda solo se resolverá con un parque público de alquiler asequible como el que Europa construye desde hace un siglo.
Roger habla con la autoridad de quien ha escrito buena parte de las normas que explica. Fue director general en la Generalitat Valenciana, dirigió durante diecisiete años el servicio de urbanismo del Ayuntamiento de Almería, formó parte del equipo redactor de la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística valenciana de 1994 y es autor de la parte de valoraciones y económica de la Ley de Suelo estatal de 2007, hoy integrada en el texto refundido de 2015.
Roger arrancó con una cifra. En una sociedad económicamente estable se producen entre 7 y 8 viviendas por cada mil habitantes y año, lo que en España supone unas 300.000 viviendas anuales, el ritmo de los años setenta, ochenta y noventa. Ese exceso de producción desmiente, a su juicio, la tesis de que la vivienda se abarata construyendo mucho. Con más del doble de viviendas en el mercado, su precio se duplicó y el del suelo se triplicó. Hoy la obra nueva no llega a las 100.000 viviendas al año, menos de un tercio de la demanda endógena, y los grandes sectores de nueva urbanización «se cuentan con los dedos de una oreja».
La revisión de los planes generales tampoco es ya una salida. Los primeros planes de los ayuntamientos democráticos, como los de Almería, Valencia o Madrid, se redactaron y aprobaron entre 1982 y 1988, en cinco o seis años. Hoy una revisión puede tardar quince años o más. Valencia, tercera ciudad de España, sigue con su plan de 1988 y lo adapta mediante modificaciones puntuales: el taller de motos que pasa a supermercado, la parcela a la que se añaden dos plantas o la que cambia a hotel u oficinas.
Por eso, concluyó, la gestión urbanística está hoy fundamentalmente en la ciudad consolidada. Para operar en ella, la Ley de Suelo de 2007, en cuya redacción participó junto a Luciano Parejo y Marcos Vaquer, introdujo una «caja de herramientas» que ya recogen casi todas las leyes autonómicas: la memoria de viabilidad económica, las actuaciones de dotación, los complejos inmobiliarios, la ejecución sustitutoria y el informe de sostenibilidad económica.