El abogado urbanista y actual secretario del Ayuntamiento de Salteras (Sevilla), Alfredo Olmedo, señala que la todavía ley de urbanismo de Andalucía no deja claras las actuaciones en materia de vivienda en suelo no urbanizable sin protección. El experto en el sector participó en la segunda jornada de los XVII Cursos de Urbanismo de Marbella organizados por FYDU.
Marbella, 21 de octubre de 2021.- “Tras más de 18 años de vigencia de la actual ley urbanística de Andalucía (LOUA), aún no está claro qué actuaciones en materia de vivienda se pueden desarrollar en suelo no urbanizable sin protección y cuáles no”. Así de contundente se mostró el ponente que se encargó de abordar todo lo relacionado con el suelo no urbanizable junto a Alejandro Criado, organizador de los cursos y presidente de la fundación Formación y Desarrollo Urbanístico. Fue Alfredo Olmedo, abogado urbanista no ejerciente en la actualidad y secretario del Ayuntamiento de Saltares, en Sevilla, tras haber ocupado durante años el mismo desempeño en el consistorio malagueño de Genalguacil. Señaló que el espíritu de la actual ley andaluza “era posibilitar la vivienda residencial tal y como ya contemplaba el Texto Refundido de 1992”, pero la LOUA “lo dejó un poco en el aire en vez de especificarlo”. Reclamó por ello en su exposición “la seguridad jurídica que ha faltado en todo este tiempo” en la futura legislación, la Ley de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía (LISTA).
Tampoco están claramente regulados en la actual ley los hábitats rurales diseminados, señalaron en el mismo sentido Criado y Olmedo. Explicaron que hay cierta confusión terminológica y conceptual acerca de este tipo de suelos no urbanizables que suelen ser “aglomeraciones de viviendas” cuyo origen está en las casas de los responsables o cuidadores de explotaciones agropecuarias.
Siguiendo con la futura normativa andaluza y siempre teniendo en cuenta su actual redacción, ambos profesionales destacaron un cambio notable respecto a la LOUA. En este caso fue Criado el que apuntó en concreto que “sí prescribiría el plazo de restitución de la legalidad a los seis años”, al contrario de lo que ocurre ahora mismo “que no prescribe nunca”. Sólo se mantendría la prescripción con la nueva ley, matizó el abogado urbanista, para casos en los que haya riesgos naturales “como una zona inundable por ejemplo”.
Y precisamente sobre los delitos relacionados con los suelos no urbanizables, Olmedo señaló que existen sentencias que interpretan las demoliciones “de manera especial”. Expuso el caso de una de la Audiencia Provincial de Sevilla que resolvió que “no procede destruir la construcción si ésa ha obtenido la declaración de asimilado fuera de ordenación”. Incluso, añadió el secretario local de Saltares, resuelve de igual manera “sin necesidad de que se haya obtenido el certificado; vale con que se haya iniciado el trámite para obtenerlo”. Olmedo consideró que esa resolución es “una barbaridad” porque los ayuntamientos no son quiénes para declarar un asimilado fuera de ordenación cuando la justicia ya está actuando sobre el caso en cuestión, “con sentencia firme que ha de demolerse la construcción”.
Antes de la ponencia sobre el suelo no urbanizable tuvo lugar la dedicada al urbanizable y el urbano, que corrió a cargo de José Manuel Merelo, redactor de la Ley de Suelo de 1990 y abogado urbanista. Centró su ponencia en explicar y detallar las similitudes y sobre todo las diferencias entre lo estipulado en la Ley de Suelo de 2015 y la LOUA por un lado, y la futura LISTA por el otro, en lo referente a las dos clases de suelo citadas.
En relación con los suelos urbanos, Merelo advirtió que la Junta de Andalucía determina en una instrucción que si el incremento del aprovechamiento es inferior al 10%, “el propietario no está obligado a ceder ni terrenos dotacionales, ni un porcentaje del aprovechamiento lucrativo, pero sí es obligatorio prever las dotaciones necesarias para mantener el equilibrio, que deberán obtenerse por otro procedimiento distinto”. Además, el suelo mantendrá la categoría de consolidado. Advirtió sin embargo que la Ley de Suelo de 2015 “no establece límites” y determina que “cualquier incremento conlleva la cesión de las dotaciones por parte de los propietarios”.
Lamentó también respecto a la tipología de los suelos urbanos no consolidados que “lo poco clara que es la regulación en la LOUA”, si bien, aclaró, “ya no tiene tanta importancia porque ahora se tiene en cuenta el tipo de actuación de transformación para determinar los derechos y deberes básicos, tal y como está reflejando la jurisprudencia”.
En cuanto a los suelos urbanizables hizo hincapié en los derechos y deberes de los propietarios. De los primeros, los contemplados en la LOUA son los mismos que los estipulados en la Ley de Suelo de 2015. Se detuvo en su exposición en el realojamiento de los ocupantes. Recordó que para las actuaciones no expropiatorias, las competencias eran de las comunidades autónomas y quedaron sin regulación en sus normativas. De hecho, recordó que una sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cantabria determinó que “no existía ese derecho de realojamiento”. Para evitarlo, la ley cántabra de 2016 lo incluyó. Sin embargo, en Andalucía, no existe una regulación propia, por lo que, opinó Merelo, “no existiría ahora mismo derecho a realojamiento en este tipo de actuaciones”, tal y como ocurría en la Comunidad Autónoma de Cantabria.
Con la LISTA, advirtió el abogado urbanista, seguirá existiendo igualmente el problema del realojamiento en los casos de actuaciones no expropiatorias puesto que “también remite a la legislación básica estatal que no contempla esos casos entre los deberes establecidos”.
En relación con la normativa autonómica, mostró su extrañeza por “las pocas veces que se ejerce” el derecho de consulta contemplado en la LOUA “a pesar de todas las garantías que da al particular: se le va a informar sobre las previsiones de ordenación, sobre la existencia de planes o proyecto sectoriales no fáciles de detectar y que tengan influencia sobre el ámbito, sobre las obras de conexión, sobre las obras de refuerzo o ampliación, y además, recibirían una indemnización si hubiera un cambio de ordenación durante el plazo para responder a la pregunta hecha y los proyectos realizados resultaran por ello inservibles”. Es un derecho, apostilló Merelo, “de contenido claro y potente que se ejercita bastante menos de lo previsible”.
De los segundos, de los deberes, advirtió que el Tribunal Supremo ha resuelto que “con la nueva regulación del deber de urbanizar establecido en el texto estatal básico está incluida la ejecución de los sistemas generales”. Recordó que la jurisprudencia tradicional “había dicho que es obligación de los propietarios aportar el suelo de los sistemas generales pero no la de ejecutar los propios sistemas generales al considerar que éstos afectan al conjunto del municipio y no sólo al ámbito concreto en cuestión”.
Dijo por otra parte no estar “conforme” con las especificaciones que refleja la futura LISTA en cuanto a las actuaciones de mejora urbana y de reforma urbana porque sus definiciones quedan poco precisadas. “Me quedo perplejo”, señaló en este sentido, porque la previsible nueva ley andaluza establece una distinción entre dos supuestos del primer caso “que son exactamente el mismo”. En su artículo 27 refleja que “se considera actuación de mejora urbana cuando se produzca un aumento del número de vivienda o el cambio de uso o tipología (…) o cuando implique un aumento del aprovechamiento urbanístico, cuando lo primero es precisamente lo segundo”. Añadió a este respecto que la cuestión en sí ”no es baladí” porque una vez definida así, l”a diferencia con una actuación de reforma urbana es que en un caso se cede sólo un 10 por ciento de incremento y en el otro, el 10 por ciento del aprovechamiento medio”. Y subrayó que en los deberes conforme a los distintos tipos de actuaciones, “vemos que en las actuaciones de mejora se dice cesión del 10 por ciento del incremento de aprovechamiento si lo hubiera”, algo que sorprende a Merelo porque “en la propia definición de la actuación de mejora aparece que hay un incremento” por lo que “tendría que haberla en todo caso”.