El doctor en Arquitectura Federico García Erviti considera que dadas las excepcionales circunstancias de lo que está ocurriendo en la isla canaria, no debería aplicarse el reglamento de valoraciones “ni el texto refundido” en caso de que “por interés general” hubiera alguna expropición en la zona
Marbella, 28 de octubre de 2021.- El ex profesor titular de Arquitectura Legal de la Escuela Técnica Superior de Madrid, Federico García Erviti, intervino en la tercera jornada de los XVII Cursos de Urbanismo de Marbella organizados por la fundación FYDU. Se encargó de la ponencia dedicada a la valoración de los suelos y se pronunció al respecto de las consecuencias que tendría el volcán de La Palma al cabo de una pregunta formulada por uno de los alumnos cuando estaba explicando el apartado de la valoración del suelo rural. En concreto, advirtió que la “valoración a efectos expropiatorios es un melón que aún hay que abrir”. En teoría, dijo, habría que acudir a la Ley del Suelo y se convertirían “automáticamente en un suelo en situación básica rural”. Y concretó: “algunos edificios completamente construidos, terminados y urbanizados afectados pasarían de estar en situación básica de suelo urbanizado a suelo rural con la Ley en la mano”.
No obstante, García Erviti opinó que no habría expropiación alguna ahora en esa zona porque “sería brutal para los propietarios que no han tenido la culpa de lo que ha sucedido, sino que, al contrario, son los damnificados”. Añadió al respecto que en caso de que ocurriera por alguna razón de interés general, “el organismo que expropie, tendrá que tener en cuenta esas extraordinarias circunstancias y no aplicará el reglamento de valoraciones ni el texto refundido”. En su opinión, debería emplear “otros criterios”. Además, concluyó, con la lava han desaparecido los límites entre las propiedades privadas y las dotaciones y “no hay posibilidad de hacer distingos”.
Volviendo a los escenarios habituales y no provocados por catástrofes naturales, sobre la mencionada valoración del suelo rural, el doctor en Arquitectura explicó que, en general, “se tasará en función de la renta que produzca la explotación agrícola, ganadera, forestal o extractiva pero no de la renta que produzca la tierra en sí”. Advirtió como anécdota que también son suelos rurales los clubes de golf, las plantas de energía solar o eólica, las estaciones de esquí, etc.
Previamente había expuesto varias cuestiones generales en materia de la valoración urbanística del suelo y sus elementos, como se titulaba la ponencia en sí. Advirtió en primer lugar del “desconocimiento de los nuevos reglamentos en materia de regulaciones urbanísticas por parte de los peritos y de los jurados de expropiaciones”. Dedicó un amplio apartado al contenido sobre la materia de la Ley de Suelo de 2015 para “criticar al legislador” sobre todo por los artículos 35, 36 y 37. En el primero, en el punto 2, se lee que “el suelo se tasará (…) según su situación” y no especifica que sea la situación básica. García Erviti advirtió de que así redactado, “puede entenderse la localización, su ubicación geográfica, física o espacial, y no lo que en realidad quería decir el legislador; su situación básica del suelo”. Matizó no obstante que algunas líneas más abajo sí aparece escrito como debe.
Sobre el artículo 36 ocurre algo parecido a lo anterior, señaló el doctor en Arquitectura, en este caso cuando dice “cuando el suelo sea rural a los efecto de esta ley” en lugar de que esté en situación básica rural. Lo mismo sucede en el 37, en ese caso, con “valoración del suelo urbanizado” y no “en situación básica de urbanizado”. El experto apuntó en definitiva que “se podía haber redactado mejor” esa parte de la Ley del Suelo de 2015.
También alertó de “fallos tremendos” del “legislador de 2015” al referirse a la valoración del suelo urbano edificado por el método de la comparación. Consiste en “mirar el valor del resto de viviendas de la zona que sean idénticas o similares, requiriéndose al menos seis muestras”. Pero escrito así, hay un “error garrafal” como pone de manifiesto el caso de un castillo del siglo XV en el área metropolitana de Valencia o el de la ‘Casa del pescador’ en Marbella. El legislador tenía que haber previsto una alternativa para los casos en los que no sea posible aplicar el método de comparación, cuando no hubiera suficiente información comparable, sentenció el ex profesor titular de Arquitectura Legal de la Escuela Técnica Superior de Madrid.
Tras la ponencia de García Erviti, intervinieron Alejandro Criado, organizador de los cursos y Luis Cepedano, ingeniero de caminos y fundador de CAI Consultores, para hablar sobre el planeamiento territorial.
Criado señaló casi en los prolegómenos que es complicado distinguir la frontera entre la ordenación del territorio y el urbanismo. Se podría establecer en aquellos intereses supramunicipales y los que son estrictamente municipales. Cepedano añadió que los planes de ordenación corresponden a las comunidades autónomas y los de urbanismo, a los ayuntamientos. Además, otra diferencia está en el ámbito de actuación; y en el tipo de decisión que se adopta: en la ordenación del territorio “es política” y en la urbanística “es económica”. Dicho lo cual, Criado indicó que según su experiencia, la ordenación del territorio “es el urbanismo de la comunidad autónoma porque hay una importante invasión de competencias”. Así lo refleja el borrador de la LISTA, dijo al respecto de su apreciación, según se puede leer en el artículo 33 de la futurible nueva ley urbanística de Andalucía. Puso como ejemplo de una mala utilización de la ordenación del territorio el pretendido Plan de Ordenación del Territorio de la Costa del Sol “cuya finalidad era frenar el desarrollo del litoral y desviar las inversiones hacia Cádiz”.
Abundaron ambos en el Decreto 11/2008 que estipula los límites de suelo urbanizable y del crecimiento de la población, fijado en el 30%, en tanto que afecta directamente a municipios de la Costa del Sol como Manilva, “que tenía una previsión enorme de crecimiento y esta limitación le ha hecho mucho daño”. Asimismo, en Mijas “están superados los límites de crecimiento de la población y no se pueden siquiera aprobar suelos urbanizables que tienen planeamientos de desarrollo con aprobaciones incluso provisionales, porque aún hay otros planeamientos antiguos -dos en concreto- que superan ese límite del 30% y hasta que no se inscriba el proyecto de reparcelación” no se puede seguir adelante con el proceso. En Estepona sucede algo parecido, explicó Cepedano.